敲黑板!苏州土地出让要求大解析!长知识了!

摘要: 小编就将对未来地产影响较大的重点项要求进行详细分析解读!干货满满,猛戳进来长知识!

02-10 22:10 首页 博思堂博视界

      近年来江苏省对绿色建筑、装配式建筑等要求不断强化,出台了一系列政策、规范,苏州近期出台并实施“三板”政策、《养老服务条例》等政策,并在土地出让中强制性附带要求,即对出让地块增加绿色建筑、装配式建筑、养老服务等一系列建设指标要求。本篇就绿色建筑装配式建筑养老服务三大对未来地产影响较大的要求项进行相应评析,一起来探讨未来新建住宅发展新要求。

——绿色建筑要求——

绿色建筑:在建筑的全寿命期内,最大限度地节约资源(节能、节地、节水、节材),保护环境和减少污染,为人们提供健康、适用和高效的使用空间,与自然和谐共生的建筑。

绿色设计:在设计中体现可持续发展的理念,在满足建筑功能的基础上,实现建筑全寿命期内的资源节约和环境保护,为人们提供健康、适用和高效的使用空间。

建筑全寿命期:建筑从立项、规划、设计、建造、使用到拆除的全过程。包括原材料的获取、建筑材料与构配件的加工制造、现场施工与安装、建筑的运行和维护,以及建筑最终的拆除与处置。

看点

01

绿色建筑要求对地产开发商的影响

成本方面:

      增量成本方面:一星、二星、三星绿色住宅每平米建筑面积增量成本分别平均约为60、120、300元(绿色建筑全国平均增量成本水平);而江苏省的一星、二星、三星绿色住宅每平米建筑面积增量成本大约分别为25、70、150元(在太阳能热水系统、雨水收集系统、成品房等绿色技术已作为基本要求在江苏省普遍应用的基础上计算而得),较低于全国增量成本。平均成本上的增加将影响建筑售价,可致未来房屋售价的提高,略增加地产企业的投资风险,对未来项目的竞争力略有影响。

技术、人员方面:

        绿色建筑在相关标准基础上增加了《江苏省绿色建筑设计标准》、《绿色建筑评价标准》、《民用建筑色设计规范》及节能等方面多项技术规范、标准及规划条件,在技术层面及从业人员等有了更高要求

隐性成本方面:

        绿色建筑的规划和设计需要考虑更多的节约资源和环境保护的技术措施,设计难度增加,花费的时间和精力比普通建筑多,导致设计成本的增加。并且将导致施工和后期物业管理的难度增加,造成工期的延长。工期延长将引起工程成本的直接增加,投入资金的利息等多项支出;致工期延长期间的不可预见的市场价格变动和政策调整风险等隐性工程费用的增加,未来将对开发商的开发风险有所增加。

看点

02

政府对绿色建筑的鼓励政策     

       江苏省政府根据《江苏省节能管理办法》设立“节能减排(建筑节能)专项引导资金(每个区域补贴1500万元)”。地方政府对一星级二星级三星级绿色建筑分别实行15元/平方米、25元/平方米、35元/平方米的奖励补贴。并将年度绿色建筑目标任务完成情况与绿色建筑财政抉择资金挂钩,建立奖惩机制。制定绿色建筑工程计价依据,在建设安全文明施工措施费中明确绿色施工内容及对应费率标准。

博视界观点

      以江苏省绿色建筑每平米增量成本看,政府奖励占比分别为每平米60%、35.7%、23.3%。

      据苏州土地出让条件中的住宅二星绿色建筑标准来看,政府奖励约占绿色建筑每平米建筑面积增量成本的23.3%-35.7%,从成本上对开发商的建设成本增量有所缓解,但开发商的开发成本仍有一定程度上的增加,对开发商的成本投入、技术要求等方面有了更高要求。

——装配式建筑——

装配式建筑:在工厂化生产的部品部件,在施工现场通过组装和连接而成的建筑。相对于现在在施工当中占主流的现浇建筑来说,就是把一部分原来通过现浇成型的构配件,比如梁、柱、板,拿到工厂去生产,生产之后再运到工地来组装,把它的节点做好,然后采用一部分的现场浇筑将这两部分结合起来,形成一个完整建筑。

装配式建筑的技术水平:由装配率、工厂组装的构建量,现场湿作业的减少量体现。      

“三板”要求(苏州自2017年12月1日起(以施工图报审时间界定)正式实施):

      即预制“三板”,在新建建筑工程中推广应用预制内外墙板、预制楼梯板和预制楼板。

     “三板”范围:苏州市行政区域内建筑单体建筑面积2万平方米以上的新建医院、宾馆、办公建筑;5000平方米以上的新建学校建筑;新建商品住宅、公寓、保障性住房;单体建筑面积1万平方米以上的标准厂房,全面推广应用预制“三板”。

     “三板”应用项目工程要求:对于混凝土结构建筑,应采用内隔墙板、预制楼梯板、预制叠合楼板,鼓励采用预制外墙板;对于钢结构建筑,应采用内隔墙板、预制外墙板:外墙优先采用预制夹心保温墙板等自保温墙板;

      “三板”应用比例:单体建筑中强制应用的“三板”总比例不得低于60%。鼓励住宅工程在满足上述要求的基础上,积极采用预制阳台、预制遮阳板、预制空调板等预制部品(构件),提高单体建筑的预制装配率。  

看点

01

装配式建筑要求对房地产开发商的影响

成本方面:

        装配式建筑成本在现阶段比现浇结构的成本要高每平米200元~900元。

        当仅作水平预制构件如楼梯、楼板、空调板时(预制率<15%),此时成本增量约150~220元左右。

        当增加竖向构件时(预制内墙板、外墙板)时(预制率大约30%~40%左右)。

        其成本增量在水平预制构件基础上再增加每平方350~500元,低层住宅或钢筋混凝土框架结构办公楼的则更高。较现浇结构而言,装配式建筑成本较高,且预制率越高,建筑的增量成本相应就越高。

技术方面:

        技术人才方面,目前许多企业在需要极强专业技能的关键技术岗位上,存在断层或衔接不上的情况,在住宅产业化方面不足。

        技术施工方面,我国目前的装配式建筑采用等同现浇的结构设计理论,设计施工上,技术单一,节点、接缝多且连接较为复杂,在实际操作中易产生些问题。

设计方面:

       传统的预制构件厂和设计院由于模块化能力与设计有限,造成预制构件的生产存在一定偏差。我国设计人员对于装配式建筑的设计尚存在起步阶段,暂时未完全达到对装配式建筑的“多组合少规格”的设计要求。

构件、配套和质量方面:

        装配式住宅构件、质量等无统一化标准,专业化、规模化程度较低及配套方面供应不足和质量管理问题,导致其生产成本偏高。

        构件方面,目前无统一预制构件标准,不能形成标准化的预制构件。目前市场构件通用性较差,在建筑结构上的应用存在脱节,产品生产体系上产业化不足。

        质量方面,原材料的质量无统一标准,高质量产品较少。目前未形成成熟的通用模块,大部分需重新开模,成本有所增加。

        配套方面,在整个装配式建筑生产和应用阶段,需要如保温连接件等大量配套材料,但目前这些配套材料产品质量管理体系不成熟,产品生产体系产业化不足

看点

02

三板”条件对开发商的要求

     在装配式建筑影响条件基础上,近期的“三板”要求对新建建筑内的预制内外墙板、预制楼梯板和预制楼板得应用有了强制性的要求,要求单体建筑中强制应用的“三板”总比例不得低于60%,并鼓励使用预制构件等。整体来看,此举为苏州政府在实际操作上对绿色住宅建筑进一步具体落实,对新建建筑的“三板”有强制性规定,且设60%比例,但对建筑预制率尚未规定,总体来是向绿色建筑标准的进一步靠拢,也是在民用住宅方面的一次试水,整体要求还较宽松。  


看点

03

政府激励政策

        “三板”应用项目的新建建筑外墙采用预制夹心保温墙板的,其保温层及外叶墙板的水平截面积,可不计入项目的容积率核算;新建建筑采用经认定的“三板”的,征收的新型墙体材料专项基金全额返还;对于“三板”应用项目,根据其单体建筑的预制装配率核定扬尘排污费削减系数。


博视界观点

      1.据《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353-2013)3.0.24中建筑物的外墙外保温层,应按其保温材料的水平截面积计算,并计入自然层建筑面积。

     “三板”条件下的建筑单体将略释放单体内的计容面积。以南方地区建筑外墙外保温层厚度为例:约为30,35,40,45,50mm,取中值40mm,以一25层两梯四户84+108平米户型的经济型建筑单体(建筑单体开间40m,进深14.4m,高度75m,不考虑外墙开窗和凹凸)为例,每个单体将可释放月约326.4平米计容面积。释放的计容面积开发商可灵活运用,增设养老服务点或直接增加为未来可售面积等使用,一定程度上增加了开发商的未来盈利。

      2.新型墙体材料专项基金于2017年财政部印发的财税〔2017〕18号文件中已取消,对现在新建的装配式建筑的激励影响较小。

      3.苏州市《市政府关于印发苏州市施工工地扬尘排污费征收管理办法试行的通知》明确扬尘排污费由建设单位缴纳,征收标准为1.00元/平方米·月。对不产生地面扬尘的地下、水下等工程免征扬尘排污费。扬尘排污费根据征收标准、工程调整系数、计费面积、平均达标削减系数和施工工期进行计算。计算方法为扬尘排污费=征收标准(元/平方米·月)×工程调整系数×计费面积(平方米)×(1-平均达标削减系数)×施工工期(月)。目前预制三板要求中,预制率与扬尘排污的具体削减系数尚未公示。但预制率越高,扬尘排污削减系数相应越高,在扬尘排污费用支出方面将相应减少,对开发商在建筑开发成本上有一定缓解。

——养老服务——

新建住宅按照每百户不少于30平方米的标准,已建成住宅区按照每百户不少于20平方米的标准,安排社区居家 养老服务设施。


看点

01

养老服务对开发商的要求


居家养老服务设施:

       新建住宅按照每百户不少于30平方米的标准,已建成住宅区按照每百户不少于20平方米的标准,安排社区居家养老服务设施。并与社区其他公共设施统筹规划新建住宅区的养老服务用房等设施,应当与住宅同步规划、同步建设、同步验收、同步交付使用,所建服务设施地理位置适中、方便老年人出行,符合老年人建筑设计规范。何单位和个人不得将社区养老服务用房等设施挪作他用。

规划设计方面:

       居家养老服务设施一般规划在住宅区出入口附近等居家老年人出入方便的地段;未配置电梯的,楼层不得高于三层。

无障碍设施工程方面:

       新建、扩建、改建住宅区,应当符合国家无障碍设施工程建设标准。无障碍设施的所有权人和管理人应当对无障碍设施进行保护,有损毁或者故障及时进行维修,确保无障碍设施正常使用。

博视界观点   

       地块内养老服务要求为政府强制性要求,现对养老服务的激励性政策主要针对新建民办养老机构等社会资本投资的养老服务设施以及对有失能、失智老年人的最低生活保障家庭、最低生活保障边缘家庭以及有重度残疾老年人的家庭进行生活设施无障碍改造的给予资金补助。社区内部的养老服务为政策性强制出让条件,对开发商仅做最低要求,未有经济和条件上的明确鼓励政策。


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